El sector inmobiliario atraviesa una transformación profunda impulsada por un factor hasta hace poco secundario: la etiqueta energética. Lo que antes se asociaba al cuidado del medio ambiente hoy define el precio, la rentabilidad y hasta la posibilidad de alquilar o vender una propiedad. En todo el mundo, los gobiernos avanzan con nuevas regulaciones que exigen viviendas más eficientes y penalizan el consumo excesivo de energía.
De símbolo verde a condición de mercado
La calificación energética dejó de ser un detalle técnico para convertirse en un criterio financiero. En Europa, una vivienda con mala etiqueta —como las categorías F o G— puede perder valor incluso antes de que las nuevas leyes entren en vigor. En Francia, desde enero de 2025 se prohíbe alquilar propiedades con calificación G, y en 2028 la medida alcanzará a las F.
El mercado ya lo anticipa: los compradores descuentan hasta 14% del precio en inmuebles con baja eficiencia, considerando el costo de futuras reformas. En paralelo, la Directiva Europea EPBD, aprobada en 2024, fija metas de reducción del consumo energético del 16% para 2030 y del 22% para 2035, y exige que las nuevas construcciones se acerquen al estándar de emisiones cero.
El crédito hipotecario también se ajusta a la eficiencia
La eficiencia energética no solo afecta el valor del inmueble, sino también la capacidad de financiamiento. En Países Bajos, el monto máximo de las hipotecas depende directamente de la calificación energética: cuanto mejor la etiqueta, mayor el crédito disponible. En España, desde el Real Decreto 390/2021, el certificado energético es obligatorio en toda operación inmobiliaria, lo que lo convierte en un requisito clave para el mercado.
Regulaciones y sanciones en Estados Unidos
Estados Unidos avanza con su propio modelo de control mediante los Building Performance Standards (BPS). En ciudades como Nueva York, los edificios grandes deben cumplir límites de emisiones desde 2024 y adaptarse a estándares más estrictos en 2030. Los que no lo hagan enfrentan multas millonarias que reducen sus ingresos netos por alquiler y deprecian su valor de mercado.
Boston, Washington D.C. y Portland también implementan normativas locales que exigen mejoras en consumo energético, establecen metas de cero emisiones para 2050 y obligan a mostrar el Home Energy Score en cada operación de venta.
El nuevo mapa de precios, seguros y oportunidades
La eficiencia se traduce en rentabilidad. Un estudio internacional encontró una prima promedio del 4,2% para las viviendas con buena etiqueta, y en América del Norte el porcentaje asciende al 5,36%. En Europa, cada mejora en la calificación puede elevar el precio o el alquiler entre 1% y 3%.
Al mismo tiempo, las aseguradoras incorporan la eficiencia como indicador de riesgo: las viviendas antiguas, mal aisladas o con equipos obsoletos pagan más o directamente quedan fuera de cobertura. Este cambio de criterio consolida la tendencia: la eficiencia energética ya no es una ventaja competitiva, sino un requisito de sostenibilidad económica.
Impacto social y nuevas estrategias
El avance de estas normas también modifica la dinámica social de los barrios. En zonas con edificios antiguos, los propietarios deben decidir entre invertir, vender o resignar rentabilidad, mientras los inquilinos enfrentan subas de alquiler o mudanzas forzadas por reformas.
Sin embargo, el proceso también abre oportunidades. Los compradores que anticipan los costos de mejora pueden negociar descuentos y aumentar el valor del inmueble con intervenciones básicas como aislamiento, ventanas dobles o termostatos inteligentes.
La clave, según el documento, es planificar con tiempo. “La improvisación es lo que más cuesta”, advierte el informe, que resalta que cada perfil —inquilino, propietario o comprador— necesita su propio plan de acción.
Un cambio estructural en el real estate
Lo que comenzó como una política ambiental se ha convertido en una revolución económica y normativa. En cuestión de años, las viviendas ineficientes dejarán de ser atractivas o incluso legales para el mercado.
El mensaje es claro: la eficiencia energética no es una opción verde, sino una condición para sostener el valor inmobiliario en un mercado global cada vez más exigente y regulado.
Redacción: Diario Inclusión.
